건축물 용도 중에 우리가 가장 쉽게 접하고 투자할 수 있는 것이 바로 '상가'입니다. 대부분의 상가들은 건축물 용도가 근리생활시설로 분류되어 있는데요, 근린생활시설은 또다시 2가지 '제1종 근린생활시설'과 '제2종 근린생활시설'로 나누어집니다. 흔히 근생이라고 부르는 근린생활시설은 어떤 용도인지, 제1종과 제2종의 차이는 무엇인지, 그리고 가장 애매하고 복잡합 근린생활시설 제1종, 제2종 상호 간 용도 변경이 필요한지에 대해서도 자세히 알아보도록 하겠습니다.
근린생활시설이란?
'근린생활시설'이란 「건축법」에 따른 건축물의 용도 중 하나로 슈퍼마켓, 등 보통 일상생활에 필요한 시설을 말합니다. 명칭에 따라 근(가까울 近) 린(이웃 隣)으로 이웃 가까이 있는 시설이라는 뜻입니다. 우리가 흔히 접할 수 있는 편의점, 세탁소, 미용실, 병원 등이 모두 근린생활시설입니다.
앞서 말씀드린 것과 같이 근린생활시설을 제1종, 제2종으로 구분되어 있는데, 이는 건축법이 만들어질 당시에는 용도에 따른 건물을 건축할 수 있도록 제한하는 법이 필요하였기에 구분이 필요하였지만 요즘은 대부분 빌딩 등과 같이 집합건물 형태로 건축물이 세워지면서 같은 건물 내에 제1종, 제2종 업종이 섞여 있는 상황입니다. 그래도 법의 목적에 따르면 생활에 꼭 필요한 상업 시설을 좀 더 가까이 모아놓은 제1종과 생활에 꼭 필요하지는 않지만 좀 더 떨어져 있어도 되는 상업시설을 제2종으로 구분해놓고 있습니다.
제1종 근린생활시설 가능 업종
가. (소매점) 식품·잡화·의류·완구·서적·건축자재·의약품·의료기기 등 일용품을 판매하는 소매점으로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 1천 제곱미터미만인 것
나. (휴게음식점, 제과점) 음료·차(茶)·음식·빵·떡·과자 등을 조리하거나 제조하여 판매하는 시설로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 300제곱미터 미만인 것
다. (이용원, 미용원, 목욕장, 세탁소) 사람의 위생관리나 의류 등을 세탁·수선하는 시설
라. (진료, 치료 시설) 의원, 치과의원, 한의원, 침술원, 접골원(接骨院), 조산원, 안마원, 산후조리원 등 주민의 진료·치료 등을 위한 시설
마. (태권도장, 탁구장, 당구장) 탁구장, 체육도장으로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 500제곱미터 미만인 것
바. (주민 편의 시설) 지역자치센터, 파출소, 지구대, 소방서, 우체국, 방송국, 보건소, 공공도서관, 건강보험공단 사무소 등 주민의 편의를 위하여 공공업무를 수행하는 시설로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 1천 제곱미터 미만인 것
사. (주민 공동 시설) 마을회관, 마을공동작업소, 마을공동구판장, 공중화장실, 대피소, 지역아동센터 등 주민이 공동으로 이용하는 시설
아. (주민 지원 시설) 변전소, 도시가스배관시설, 통신용 시설, 정수장, 양수장 등 주민의 생활에 필요한 에너지공급·통신서비스제공이나 급수·배수와 관련된 시설
자. (소규모 업무 시설) 금융업소, 사무소, 부동산중개사무소, 결혼상담소 등 소개업소, 출판사 등 일반업무시설로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 30제곱미터 미만인 것
차. (전기차 충전 시설) 전기자동차 충전소 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 1천 제곱미터미만인 것
제2종 근린생활시설 가능 업종
가. (공연장) 극장, 영화관, 연예장, 음악당, 서커스장, 비디오물감상실, 비디오물소극장 등 바닥면적의 합계가 500제곱미터 미만인 것
나. (종교집회장) 교회, 성당, 사찰, 기도원, 수도원, 수녀원, 제실(祭室), 사당 등 바닥면적의 합계가 500제곱미터 미만
다. (자동차영업소) 바닥면적의 합계가 1천제곱미터 미만인 것
라. (서점) 제1종 근린생활시설에 해당하지 않는 것, 즉 바닥면접의 합계가 1천 제곱미터 이상인 것
마. (총포판매소)
바. (사진관, 표구점)
사. (PC방) 청소년게임제공업소, 복합유통게임제공업소, 인터넷컴퓨터게임시설제공업소, 가상현실체험 제공업소, 그 밖에 이와 비슷한 게임 및 체험 관련 시설로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 500제곱미터 미만인 것
아. (휴게음식점, 제과점) 음료·차(茶)·음식·빵·떡·과자 등을 조리하거나 제조하여 판매하는 시설로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 300제곱미터 이상인 것
자. (일반음식점)
차. (장의사, 동물병원, 동물미용실) 「동물보호법」 제32조제1항제6호에 따른 동물위탁관리업을 위한 시설, 그 밖에 이와 유사한 것
카. (학원, 교습소, 직업훈련소) 자동차학원·무도학원 및 정보통신기술을 활용하여 원격으로 교습하는 것, 운전·정비 관련 직업훈련소는 제외, 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 500제곱미터 미만인 것
타. (독서실, 기원 파. 테니스장, 체력단련장, 에어로빅장, 볼링장, 당구장, 실내낚시터, 골프연습장, 놀이형시설) 주민의 체육 활동을 위한 시설로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 500제곱미터 미만인 것
하. (금융업소, 사무소, 부동산중개사무소, 결혼상담소 등 소개업소, 출판사) 일반업무시설로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 500 제곱미터 미만인 것(제1종 근린생활시설에 해당하는 것은 제외한다)
거. (고시원) 다중생활시설(「다중이용업소의 안전관리에 관한 특별법」에 따른 다중이용업 중 고시원업의 시설로서 국토교통부장관이 고시하는 기준에 적합한 것을 말한다. 이하 같다)로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 500제곱미터 미만인 것
너. (제조업소, 수리점) 물품의 제조·가공·수리 등을 위한 시설로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 500제곱미터 미만이고, 다음 요건 중 어느 하나에 해당하는 것 1) 「대기환경보전법」, 「물환경보전법」 또는 「소음·진동관리법」에 따른 배출시설의 설치 허가 또는 신고의 대상이 아닌 것 2) 「물환경보전법」 제33조제1항 본문에 따라 폐수배출시설의 설치 허가를 받거나 신고해야 하는 시설로서 발생되는 폐수를 전량 위탁처리하는 것
더. (단란주점) 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 150 제곱미터 미만인 것
러. (안마시술소, 노래연습장)
건축법에 따른 시설군 분류, 시설군 안에서 용도 변경?
건축법 제19조제3항에 따르면 같은 시설군 안에서 용도를 변경할 경우 '건축물대장 기재내용의 변경'을 하도록 명시해두고 있습니다.
③ 제4항에 따른 시설군 중 같은 시설군 안에서 용도를 변경하려는 자는 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 건축물대장 기재내용의 변경을 신청하여야 한다. 다만, 대통령령으로 정하는 변경의 경우에는 그러하지 아니하다.<개정 2013. 3. 23., 2014. 1. 14.>
④ 시설군은 다음 각 호와 같고 각 시설군에 속하는 건축물의 세부 용도는 대통령령으로 정한다.
1. 자동차 관련 시설군
2. 산업 등의 시설군
3. 전기통신시설군
4. 문화 및 집회시설군
5. 영업시설군
6. 교육 및 복지시설군
7. 근린생활시설군
8. 주거업무시설군
9. 그 밖의 시설군
건물의 시설군 분류는 1군이 상위군이고 9군이 하위군 형태로 하위군에서 상위군으로 용도 변경이 필요한 경우 허가가 필요하고, 상위군에서 하위군으로 용도 변경이 필요한 경우 신고가 필요합니다. 1~9군을 자세히 읽어보시면 알겠지만 일반적인 자영업자의 경우 대부분 근린생활시설군에서 영업을 하고 있기 때문에 같은 시설군 안에서 용도가 바뀌는 경우가 대부분입니다.
근린생활시설 1종↔2종 상호 간 용도 변경이 필요한 경우?
결론부터 말씀드리자면 (저도 이것 때문에 많은 자료를 찾아보았었는데요) 1종, 2종간 용도변경에 따른 건축물대장 기재사항 변경이 필요 없었다가, 최근 일부 수정되어 일부 업종은 건축물대장 기재사항 변경이 필요합니다.
구체적으로, 2013년까지는 1종, 2종 상호 간 용도 변경이 필요한 경우 건축법 제19조3항에 따라 필수적으로 건축물대장 기재사항 변경이 필요했지만, 2014년 3월부터는 1종, 2종 상호 간 용도 변경 시 모든 근린생활시설 가능 업종에 대해 기재사항 변경 신청이 필요하지 않았습니다. 그 이후 2019년 10월 한번 더 시행령이 개정되면서 기재내용 변경 신청이 필요한 업종에 대해서는 필수적으로 건축물대장 기재사항 변경이 필요합니다.
[근린생활시설 기재내용 변경 신청 대상]
제3호 <제1종 근린생활시설>
다목: 목욕장만 해당
라목: 의원, 치과의원, 한의원, 침술원, 접골원(接骨院), 조산원, 안마원, 산후조리원 등 주민의 진료·치료 등을 위한 시설
제4호 <제2종 근린생활시설>
가목: 공연장(극장, 영화관, 연예장, 음악당, 서커스장, 비디오물감상실, 비디오물소극장, 그 밖에 이와 비슷한 것을 말한다. 이하 같다)으로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 500제곱미터 미만인 것
사목: 청소년게임제공업소, 복합유통게임제공업소, 인터넷컴퓨터게임시설제공업소, 그 밖에 이와 비슷한 게임 관련 시설로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 500제곱미터 미만인 것
카목: 학원(자동차학원·무도학원 및 정보통신기술을 활용하여 원격으로 교습하는 것은 제외한다), 교습소(자동차교습·무도교습 및 정보통신기술을 활용하여 원격으로 교습하는 것은 제외한다), 직업훈련소(운전·정비 관련 직업훈련소는 제외한다)로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 500제곱미터 미만인 것
파목: 골프연습장, 놀이형시설만 해당
더목: 단란주점으로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 150제곱미터 미만인 것
러목: 안마시술소, 노래연습장
예를 들어 의원, 치과, 한의원 개설을 위해서는 2019년까지는 제1종. 제2종 근린생활시설 상관없이 영업이 가능하였지만 이후에는 제1종 근생으로 되어 있는 상가를 찾으시거나 제2종으로 되어 있을 경우 제1종으로 건축물대장 기재사항 변경 신청을 하여야 합니다. 의원, 치과, 한의원뿐 아니라 PC방, 학원, 교습소, 스크린골프, 골프연습장 등이 제1종, 제2종 상관없었는데요, 지금은 제2종에만 영업이 가능하므로 제1종 상가는 제2종으로 기재사항 변경 신고를 하여야 합니다.
자영업을 준비하시는 분들이라면 꼭 알아야 할 상가자리 '근린생활시설' 건축물에 대해 자세하게 알아보았는데요, 상가 계약 전에 건축물대장을 미리 확인해서 장사하려는 업종이 제1종인지 제2종인지 확인하시고 계약 등 영업준비를 하는 게 좋을 것 같습니다. 오늘도 이 정보가 한분이라도 도움 되는 정보였으면 하는 바램으로 이상 노마드부동산(land.hallomrkim.com)이었습니다. 감사합니다.
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