요즘 재개발에 투자하시는 분들이 많으신데요, 재개발 투자시 양도 시점에 대한 고민을 많이 하시는 것 같습니다. 저 또한 재개발 투자를 하면서 팔고 나와야 되는 시점에 대해 고민이 많아 재개발 재건축 정비사업 완료 후 새롭게 지어진 주택을 양도할 때 발생하는 양도소득세 계산에 대해 알아 보려고 합니다.
재개발 재건축 신축주택 양도 시 보유기간 산정 방법
재개발은 기존 주택이 있었다가 이주 후 철거를 진행하면 집이 없어진 상태로 지내게 됩니다. 그러다가 건물 신축 공사를 진행하여 새롭게 주택이 지어지게 되면 입주를 하게 되는데, 멸실된 주택에 대한 소유권이나 거주기간 산정에 애매한 점이 많아 같이 공부하며 알아보겠습니다.
관리처분계획인가 이전에 조합원이 된 경우 : 원조합원
원조합원의 경우 기존 주택(재개발로 철거된) 취득일을 기준으로 계산.
기존 헌집을 주고 새집을 얻은 셈이기 때문에 기존 주택 취득일로부터 신축 주택 양도일까지를 보유 기간으로 산정
관리처분계획인가 이후에 조합원이 된 경우 : 승계조합원
승계조합원의 경우 신축 주택의 입주권을 취득한 것으로 보고,
구입 당시 기존 주택이 아직 철거되지 않았더라도
신축 주택의 입주시기(사용승인일)을 기준으로 계산.
신축 주택 사용승인일로부터 신축 주택 양도일까지를 보유 기간으로 산정
양도세를 공부하다 재개발로 취득한 주택의 경우 어떻게 보유기간을 산정하는지 궁금하여 찾아 보았습니다. 생각보다 고민거기가 없이 명확하게 정리되어 있는데요, 이번 기회에 머리속에 저장해야 할것 같습니다.
※ 이번에 공부하면서 찾아본 '국세신문'을 참고해도 좋을 듯 합니다.
https://www.intn.co.kr/news/articleView.html?idxno=2017116
양도소득세 장기보유특별공제
양도소득세는 부동산 등을 양도할 때 발생하는 소득에 대한 세금입니다. 사실 양도소득세에 대해 한푼이라도 아끼려면 여러가지 공제 제도를 파악해야 합니다. 오늘 재개발 신축주택 양도 기간 산정을 알아본만큼 장기보유특별공제에 대해 함께 공부해보면 좋을 것 같습니다.
장기보유특별공제액 계산시 공제율
일반 장기보유특별공제율(소득세법 §95②)
장기보유 특별공제는 자산의 보유기간이 3년 이상인 경우 양도소득세의 일정액을 공제하는 제도입니다. 일종의 단타보단 장투를 장려하는 제도라고 볼 수 있습니다.
장기보유특별공제율표를 보면 2008년 3월 20일 이전, 2008년 12월 31일 이전, 2011년 12월 31일 이전, 2018년 12월 31일 이전, 2020년 12월 31일 이전, 2021년 1월 1일 이후 이렇게 구분되어 있습니다. 우리는 이미 2023년에 살고 있으니 2021년 이후에 양도할 경우만 보면 되겠습니다.
이표를 보며 제가 중요 포인트는 1세대 1주택의 경우 공제 비율이 거주기간에 따라 굉장히 높아 지는데, 2년이상 거주하지 않은 경우 다른 요건을 생각하지 말고 기본율만 보시면 됩니다. 예를 들어 10년 이상 보유, 즉 장기보유 하였더라도 2년이상 거주하지 않았다면 40%공제가 아니라 20% 공제가 된다는 점입니다. 이점을 유의 하시어 양도 시점을 잡으시는 게 좋을 것 같습니다.
※ 더 자세한 법령은 여기 참고 : 소득세법 제95조 - 국가법령정보센터
https://law.go.kr/%EB%B2%95%EB%A0%B9/%EC%86%8C%EB%93%9D%EC%84%B8%EB%B2%95/%EC%A0%9C95%EC%A1%B0
소득세법
law.go.kr
오늘은 재개발 신축주택 양도시 보유기간 산정 방법과 부동산 투자에 있어서 중요한 양도소득세 중 장기보유특별 공제에 대해 알아보았습니다.
하지만 제가 늘 하는 말이 있습니다. 양도소득세는 양도를 해야 발생하는 거니 매수 시점에 미리 겁먹지 말자!
부동산으로 노후준비하는 그날까지 함께 달려보실까요! 감사합니다.
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